Според данните от преброяването на населението, жилищния фонд и сградите на Националния статистически институт към септември 2021 г. 30,3% от жилищата в София са необитавани.
При общо около 700 000 жилища, това прави малко над 200 000. Това са т.н. тъмни прозорци.
За да избегнем тълкувания, колко са верни данните или колко от имотите са отдадени под наем без да са декларирани, ще кажем, че има доста точна методика за изчисляване на необитаваните жилища. Проверява се колко от жилища в София не ползват ток и вода.
Ще разгледаме какво може да накара собствениците да изкарат необитаемите жилища на пазара и как това ще се отрази на цените?
Като начало нека се спрем на първата част на въпроса- Какво може да накара собствениците да изкарат необитаемите жилища на пазара?
- Увеличаване на разходите за имота чрез повишение на данъците или разходите за поддръжка.
Тук трябва да споменем, че:
– Има предпоставки за повишаване на данъците върху притежанието на имот- на хазната са и нужни пари, а и данъците тук са доста по-ниски от тези в Западна Европа.
– Възможно е повишение на данъците върху второ, трето и т.н. жилище.
– Може да има актуализация на данъчните оценки- факт е, че при това бързо нарастване на цените, данъчните оценки изостават от пазарните цени. Увеличи ли се базата върху която се начисляват данъците, то следва и абсолютната стойност на дължимия данък да се увеличи.
Местните общини сами определят данъците, а пари за развитие на Столична община са нужни.
– Може да има промяна по отношение на данъчната политиката касаеща имотите. В Германия например за имот, който е собствен и не се ползва от собственика или отдава под наем, данъците са драстично по-високи.
– Увеличаване на разходите за поддръжка също биха могли да изкарат такъв имот на пазара- ако например трябва да се направи скъп ремонт на покрива или трябва да плащате скъпоструваща поддръжка в затворен комплекс, а не ползвате имота.
2. Вероятност от понижение на цените на имотите.
Не е нещо невъзможно. Вече се е случвало и ще се случва.
Тогава, тези дето държат имоти, на които цената пада, биха се замислили, дали да не отдадат имота под наем (ако има на кого, разбира се) или да го изкарат на пазара за продажба. Това би довело до увеличение на предлагането, а от там всички знаем какво следва.
Трето- Политическо решение- Ако се вземе решение, че искаме да развиваме други сектори на икономика и затова трябват пари.
Парите в имоти са огромна сума и биха могли да бъдат пренасочени, като капитал в полза на развитие на икономиката, а не да стоят замразени в очакване на по-високи цени. Има лостове, с които държането на имоти може да се направи неизгодно.
Четвърто- Повишение на финансовата култура на българина.
Освен в имотите има и доста други възможности за инвестиции, при това повечето от тях са доста по-ликвидни. Все още българинът ползва малко тези възможности и е в реда на нещата все по-често да се обръща към някои от тях- акции, облигации, държавни ценни книжа, злато, криптовалути и други. Те дават възможност да се инвестират доста по-малки суми отколкото са необходими за закупуване на имот в София и дават възможност за диверсификация на риска. Така, че изтичане на капитал вложен в имоти в тази посока не би трябвало да ни изненадва.
Как изкарването на „тъмните прозорци“ за продажба би се отразило на цените?
Ентусиазма да не изпуснем влака, евтините и достъпни кредити и свободните капитали с различен произход, в момента дават предимство на търсенето пред предлагането, но и тези капитали не са безгранични и не винаги ще бъдат толкова евтини. Ако приемем, че има над 200 000 необитаеми жилища, изглежда, че жилищният фонд в Столицата е достатъчен. Особено, че според данни на НСИ от Преброяване 2021 г. населението в София е намаляло.
Ако „тъмните прозорци“ се появят на пазара за продажба, стимулирани за това по един или друг начин, би се получил превес на предлагането пред търсенето. Мисля, че всички знаем, какво се случва с цените при превес на предлагането над търсенето при равни други условия.
Ако искаш да инвестираш в имоти разумно и с разбиране, свържи се с нас за безплатна консултация на телефон 0884 652 810 или на e-mail info@realtors.bg